Amorteringskrav är de regler som bestämmer hur mycket du som minst måste betala av på ditt bolån varje år. Reglerna berör i praktiken alla som köper bostad i Sverige och ändrades dessutom i grunden under 2026, då Finansinspektionens föreskrifter ersattes av en ny lag. Den här guiden förklarar vad amorteringskravet innebär, hur belåningsgraden styr amorteringen, vilka undantag som finns och vad som är nytt – på ett sätt som är lätt att förstå även om du aldrig haft ett bolån tidigare.
Viktiga punkter
- Amorteringskravet styr hur mycket du minst måste betala av på ett nytt bolån varje år.
- Belåningsgrad över 70 procent: minst 2 procent per år. Över 50 upp till 70 procent: minst 1 procent per år.
- Procentsatsen räknas på lånebeloppet, inte på bostadens värde.
- Den 1 april 2026 ersatte lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter Finansinspektionens föreskrifter.
- Bolånetaket vid köp höjdes till 90 procent (kontantinsats minst 10 procent), och det skärpta kravet på 4,5 gånger inkomsten togs bort.
- Undantag kan beviljas vid nyproduktion (upp till fem år) och vid särskilda skäl – men det är banken som avgör.
Vad är amorteringskrav?
Att amortera betyder att betala av på själva skulden, alltså lånebeloppet – inte räntan. Räntan är kostnaden för att låna pengar, medan amorteringen minskar hur mycket du är skyldig banken. När du amorterar sjunker lånet steg för steg.
Amorteringskravet är ett lagstadgat minimikrav på hur snabbt ett nytt bolån måste betalas av. Syftet är att begränsa hushållens skuldsättning och göra ekonomin mer motståndskraftig om bostadspriser eller räntor förändras. Kravet gäller nya bolån med en bostad som säkerhet och styrs av hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde.
Två begrepp är centrala för att förstå reglerna:
- Belåningsgrad – hur stort bolånet är i förhållande till bostadens marknadsvärde, uttryckt i procent. Ett lån på 2 400 000 kronor på en bostad värd 3 000 000 kronor ger belåningsgraden 80 procent.
- Bolånetak – den övre gräns för hur mycket du får låna med bostaden som säkerhet. Resten måste du betala kontant, det vill säga med en kontantinsats.
Så fungerar belåningsgraden och amorteringsnivåerna
Hur mycket du måste amortera avgörs av belåningsgraden. Ju mer du lånat i förhållande till bostadens värde, desto mer måste du betala av varje år. Procentsatsen räknas på lånebeloppet, inte på bostadens värde – en viktig skillnad som är lätt att missa.
| Belåningsgrad | Minsta amortering per år |
|---|---|
| Över 70 procent | 2 procent av lånebeloppet |
| Över 50 upp till 70 procent | 1 procent av lånebeloppet |
| 50 procent eller lägre | Inget lagstadgat krav |
Under 50 procents belåningsgrad finns inget lagstadgat amorteringskrav, men banken kan ändå ställa egna villkor och staten uppmuntrar till fortsatt amortering för att hålla en sund amorteringskultur.
Räkneexempel
Säg att du köper en bostad för 3 000 000 kronor och lånar 2 400 000 kronor. Belåningsgraden blir 80 procent, alltså över 70 procent. Då ska du amortera minst 2 procent av lånet per år:
- 2 procent av 2 400 000 kronor = 48 000 kronor per år
- Det motsvarar 4 000 kronor i månaden, utöver räntan
När lånet har minskat så att belåningsgraden sjunker under 70 procent sänks kravet till 1 procent per år. Banken räknar dock om belåningsgraden utifrån en ny värdering av bostaden bara med vissa mellanrum – se avsnittet om värdering längre ner.
Stora förändringar 2026 – lagen ersätter FI:s föreskrifter
Den 31 mars 2026 upphävde Finansinspektionen (FI) sina tidigare föreskrifter om amortering och bolån. Från och med den 1 april 2026 gäller i stället lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. De flesta grundreglerna följer med in i lagen, men några saker ändrades – och beslut om framtida justeringar fattas nu av riksdagen i stället för av FI.
Det här är de viktigaste förändringarna:
- Bolånetaket höjdes vid köp av bostad från 85 till 90 procent av marknadsvärdet.
- Kontantinsatsen sänktes i motsvarande grad, från minst 15 till minst 10 procent.
- Tilläggslån begränsades – när du utökar ett befintligt bolån får belåningsgraden vara högst 80 procent, mot tidigare 85 procent.
- Det skärpta amorteringskravet togs bort. Tidigare fick hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten amortera ytterligare 1 procent per år. Det kravet gäller inte längre.
Grundamorteringen på 1 respektive 2 procent beroende på belåningsgrad är däremot oförändrad. Tabellen nedan sammanfattar vad som skiljer före och efter den 1 april 2026.
Jämförelse
| Regel | Före 1 april 2026 | Från 1 april 2026 |
|---|---|---|
| Regelverk | Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2016:16 m.fl.) | Lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter |
| Bolånetak vid köp | 85 procent av bostadens värde | 90 procent av bostadens värde |
| Kontantinsats vid köp | Minst 15 procent | Minst 10 procent |
| Tilläggslån (utöka befintligt lån) | Upp till 85 procent | Upp till 80 procent |
| Grundamortering | 1 procent (50–70 %), 2 procent (över 70 %) | Oförändrad: 1 procent (50–70 %), 2 procent (över 70 %) |
| Skärpt krav (skuldkvot över 4,5 x bruttoinkomst) | Ytterligare 1 procent per år | Borttaget |
| Beslutar om ändringar | Finansinspektionen | Riksdagen |
För hushåll som tidigare omfattades av det skärpta kravet kan skillnaden bli påtaglig. Swedbank ger som exempel ett lån på 1 000 000 kronor över 70 procents belåningsgrad: amorteringen kan gå från 3 procent (cirka 2 500 kronor i månaden) till 2 procent (cirka 1 667 kronor i månaden). Vill du ta bort den extra amorteringen kan du behöva ansöka hos din bank, som gör en individuell bedömning.
Bolånetak och kontantinsats
Bolånetaket och amorteringskravet är två skilda regler som ofta blandas ihop. Bolånetaket sätter en gräns för hur mycket du får låna, medan amorteringskravet styr hur snabbt lånet ska betalas av.
Sedan den 1 april 2026 får du vid köp låna upp till 90 procent av bostadens marknadsvärde. Resten – minst 10 procent – måste du betala själv som kontantinsats. För en bostad som kostar 3 000 000 kronor innebär det ett maximalt bolån på 2 700 000 kronor och en kontantinsats på minst 300 000 kronor.
Vill du senare utöka ditt bolån, till exempel för en renovering, gäller en lägre gräns: belåningsgraden får då vara högst 80 procent av bostadens värde. En så kallad tröghetsregel innebär dessutom att bostaden som regel bara får värderas om vart femte år, räknat från köpet eller den senaste omvärderingen. Regeln gäller både när du vill sänka amorteringen och när du vill öka ditt låneutrymme utifrån ett högre bostadsvärde.
Undantag från amorteringskravet
Lagen tillåter undantag i vissa situationer. Undantagen är dock inte automatiska – det är banken som bedömer om du kan få amorteringsfritt, och banken kan ställa egna villkor.
Nyproduktion
Den som köper en nyproducerad bostad kan beviljas undantag från amorteringskravet i upp till fem år, räknat från tillträdet. Undantaget kan även tillämpas på byggkreditiv, alltså lån för att bygga en bostad som sedan blir ett bolån. Det är den första köparen av den nyproducerade bostaden som kan få undantaget, och det innebär inte en lagstadgad amorteringsfrihet – banken kan ändå kräva att du amorterar.
Särskilda skäl
Du kan också beviljas tillfällig amorteringsfrihet om din betalningsförmåga försämras av särskilda skäl, till exempel sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall i familjen. Utgångspunkten är att ett sådant undantag är tillfälligt, och banken kan avsluta det även om det särskilda skälet finns kvar. Hör alltid av dig till din bank så tidigt som möjligt om din ekonomi förändras.
Amorteringskravets historik i korthet
Dagens regler har vuxit fram i flera steg under drygt ett decennium:
- 2010 – Bolånetaket på 85 procent infördes för att dämpa hushållens skuldsättning.
- 1 juni 2016 – Det första amorteringskravet trädde i kraft. Nya bolån med belåningsgrad över 50 procent skulle amorteras med 1 eller 2 procent per år.
- 1 mars 2018 – Ett skärpt amorteringskrav infördes för hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, med ytterligare 1 procent i amortering per år.
- 1 april 2026 – Lagen om begränsning av bostadskrediter ersatte FI:s föreskrifter. Bolånetaket höjdes till 90 procent och det skärpta kravet togs bort.
Så påverkar amorteringskravet din ekonomi
Amortering är inte en kostnad på samma sätt som räntan – pengarna du amorterar minskar din skuld och bygger upp värdet du själv äger i bostaden. Samtidigt är amorteringen en utgift som du måste klara varje månad, utöver räntan. Hur betungande den blir beror bland annat på ränteläget, som i sin tur påverkas av Riksbankens reporänta och den allmänna inflationen.
När du räknar på vad du har råd med är det klokt att utgå från en högre ränta än den som gäller just nu, så att du klarar både ränta och amortering även om kostnaderna stiger. Att se över och minska dina bostadskostnader och att ha en ekonomisk buffert gör det lättare att hantera svängningar. Fler konkreta spartips kan också vara värdefulla innan du binder dig vid ett stort bolån.
Vanliga missuppfattningar
- ”Amorteringen räknas på bostadens värde.” Nej – procentsatsen beräknas på lånebeloppet, inte på vad bostaden är värd.
- ”Bolånetak och amorteringskrav är samma sak.” Nej. Bolånetaket begränsar hur mycket du får låna, amorteringskravet hur snabbt du ska betala av.
- ”Jag kan när som helst få bostaden omvärderad för att sänka amorteringen.” Som regel får en omvärdering bara användas vart femte år enligt tröghetsregeln.
- ”Undantag innebär att jag slipper amortera.” Undantag beviljas av banken och är ofta tillfälliga; banken kan ändå kräva viss amortering.
Vem påverkas av reglerna?
Amorteringskravet gäller nya bolån med bostad som säkerhet, oavsett om det är en bostadsrätt, villa eller fritidshus. Har du redan ett bolån fortsätter dina gamla villkor att gälla tills du tar ett nytt lån eller utökar det befintliga. Förstagångsköpare påverkas mest av det höjda bolånetaket, eftersom kravet på kontantinsats sänkts från 15 till 10 procent – vilket sänker tröskeln in på bostadsmarknaden men också innebär att man lånar en större andel av köpeskillingen.
Friskrivning
Den här artikeln är en allmän genomgång av reglerna om amorteringskrav och bolån i informationssyfte. Den är inte ekonomisk rådgivning och tar inte hänsyn till din personliga situation. Regler, gränsvärden och bankernas tillämpning kan ändras, och bankerna kan ställa egna krav som är strängare än lagens miniminivå. Kontrollera alltid aktuella villkor med din bank och de officiella källorna innan du fattar ekonomiska beslut. Opartisk information och vägledning finns hos Konsumentverket och Finansinspektionen.
Referenskällor
Vanliga frågor (FAQ)
Måste jag amortera på hela bolånet?
Kravet beror på belåningsgraden. Är lånet över 70 procent av bostadens värde ska du amortera minst 2 procent per år, och mellan 50 och 70 procent minst 1 procent per år. Under 50 procent finns inget lagstadgat krav, men banken kan ändå vilja att du amorterar.
Hur räknar jag ut belåningsgraden?
Dela lånebeloppet med bostadens marknadsvärde och multiplicera med 100. Ett lån på 2 400 000 kronor på en bostad värd 3 000 000 kronor ger belåningsgraden 80 procent.
Kan jag slippa amortera helt?
I vissa fall. Undantag kan beviljas vid köp av nyproduktion i upp till fem år och vid särskilda skäl som sjukdom eller arbetslöshet. Är belåningsgraden under 50 procent finns inget lagkrav. Det är dock banken som avgör, och undantag är ofta tillfälliga.
Vad hände med det skärpta amorteringskravet?
Det togs bort den 1 april 2026. Hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten behöver inte längre amortera den extra procentenheten. Grundamorteringen på 1 och 2 procent finns kvar.
Hur stor kontantinsats behöver jag 2026?
Minst 10 procent av bostadens pris vid köp, eftersom bolånetaket höjdes till 90 procent den 1 april 2026. För en bostad på 3 000 000 kronor innebär det en kontantinsats på minst 300 000 kronor.
