Amorteringskravet avgör hur mycket du som bolånetagare måste betala av på ditt lån varje år. Reglerna påverkar din månadskostnad direkt och styrs sedan den 1 april 2026 av en egen lag i stället för Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Här går vi igenom vad amorteringskravet innebär, hur mycket du måste amortera vid olika belåningsgrader, vad som ändrades 2026 och vilka undantag som finns – förklarat från grunden.
Viktiga punkter
- Vad det är: en regel om hur mycket av bolånet du minst måste betala av (amortera) varje år.
- Styrs av: lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, i kraft sedan 1 april 2026.
- Nivåer: minst 2 % per år vid belåningsgrad över 70 %, minst 1 % över 50–70 %, inget krav under 50 %.
- Räknas på: lånebeloppet – inte bostadens värde.
- Bolånetak: högst 90 % belåningsgrad för nytt lån, 80 % för tilläggslån.
- Nytt 2026: det skärpta kravet (extra 1 % vid skuld över 4,5× inkomsten) är borttaget.
Vad betyder amorteringskrav?
Att amortera betyder att betala av på själva skulden – alltså att minska lånebeloppet. Det ska inte förväxlas med räntan, som är vad du betalar för att få låna pengarna. En månadsinbetalning på ett bolån består oftast av både ränta och amortering.
Amorteringskravet är en regel som säger att den som tar ett nytt bolån måste betala av en viss andel av lånet varje år. Syftet är att hushållen inte ska bygga upp för stora skulder och att fler ska minska sina lån över tid, så att man står stadigare om bostadspriserna faller eller räntan stiger.
Hur mycket du måste amortera beror på din belåningsgrad – hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde.
Så fungerar amorteringstrappan
Kravet är uppbyggt i trappsteg efter belåningsgrad. Ju mer du har lånat i förhållande till bostadens värde, desto mer måste du amortera per år. Amorteringen räknas som en andel av hela lånebeloppet, inte av bostadens värde.
Jämförelse
| Belåningsgrad | Lagstadgat amorteringskrav per år | Vad det innebär |
|---|---|---|
| Över 70 % | Minst 2 % av lånebeloppet | Högsta kravet – gäller hög belåning |
| Över 50 % upp till 70 % | Minst 1 % av lånebeloppet | Lägre krav när du betalat av en del |
| 50 % eller lägre | Inget lagstadgat krav | Banken kan ändå uppmuntra fortsatt amortering |
En viktig följd av trappan är att amorteringskravet kan minska över tid. När du betalat av tillräckligt mycket för att belåningsgraden sjunker under ett trappsteg kan kravet gå ner – till exempel från 2 till 1 procent när du kommit under 70 procent. Många banker kräver då att bostaden omvärderas, och en omvärdering som sänker amorteringstakten får normalt bara göras en gång vart femte år.
Så räknas belåningsgraden ut
Belåningsgraden är bolånet delat med bostadens marknadsvärde, uttryckt i procent:
- Bostad värd 3 000 000 kr och ett bolån på 2 400 000 kr ger belåningsgraden 2 400 000 / 3 000 000 = 80 procent.
- Samma bostad med ett bolån på 1 500 000 kr ger belåningsgraden 50 procent.
Bostadens värde fastställs när lånet tas (eller vid en godkänd omvärdering). Eftersom räntenivån påverkar både dina kostnader och bostadspriserna kan det vara värt att förstå hur reporäntan hänger ihop med bolåneräntan innan du räknar på ett köp.
Räkneexempel – så mycket amorterar du
Här är tre exempel på en bostad värd 3 000 000 kr med olika stora bolån. Observera att amorteringen räknas på lånebeloppet.
| Bostadens värde | Bolån | Belåningsgrad | Amortering per år | Ungefär per månad |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 kr | 2 400 000 kr | 80 % | 2 % = 48 000 kr | 4 000 kr |
| 3 000 000 kr | 1 800 000 kr | 60 % | 1 % = 18 000 kr | 1 500 kr |
| 3 000 000 kr | 1 400 000 kr | ≈ 47 % | Inget lagstadgat krav | 0 kr |
Tänk på att detta bara är det lagstadgade minimikravet. Räntan tillkommer utöver amorteringen, och banken kan dessutom ställa högre krav (se nedan).
Bolånetak och tilläggslån
Vid sidan av amorteringskravet finns ett bolånetak som begränsar hur stort bolånet får vara i förhållande till bostadens värde. Sedan 1 april 2026 gäller:
- Nytt bolån: belåningsgraden får vara högst 90 procent av bostadens värde. Resten – kontantinsatsen – måste du finansiera på annat sätt.
- Tilläggslån (utökat lån): om du utökar ett befintligt bolån, till exempel för en renovering, får belåningsgraden efter utökningen vara högst 80 procent.
Bolånetaket höjdes samtidigt från tidigare 85 procent för nya lån, medan gränsen för tilläggslån sänktes till 80 procent.
Nya reglerna 2026 – det här ändrades
Tidigare låg amorteringskravet och bolånetaket i Finansinspektionens föreskrifter. Dessa upphävdes den 31 mars 2026 och ersattes den 1 april 2026 av lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Grundreglerna finns kvar, men med några förändringar:
- Det skärpta amorteringskravet togs bort. Fram till 2026 fanns en extra regel: hushåll med bolån över 4,5 gånger den sammanlagda bruttoårsinkomsten fick amortera ytterligare 1 procentenhet per år. Den kopplingen till inkomsten finns inte längre.
- Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent för nya lån.
- Taket för tilläggslån sänktes till 80 procent.
- Reglerna flyttades till lag som riksdagen beslutar om, i stället för myndighetsföreskrifter.
Själva amorteringstrappan – 1 procent över 50 procents belåningsgrad och 2 procent över 70 procent – är alltså oförändrad.
Undantag från amorteringskravet
Lagen innehåller flera situationer där du kan slippa amortera, helt eller under en period:
- Nyproduktion: köper du en nyproducerad bostad som förste ägare kan långivaren ge amorteringsfrihet i upp till fem år.
- Särskilda skäl: banken får bevilja en tillfällig paus i amorteringen om det finns särskilda skäl, till exempel arbetslöshet eller sjukdom.
- Äldre lån: bolån som togs före den 1 juni 2016 (och i vissa fall före januari 2019) omfattas inte av trappan på samma sätt. Men om du lägger om eller utökar ett sådant lån kan det tas in under reglerna.
- Extraordinära lägen: regeringen kan tillfälligt medge undantag vid mycket allvarliga lågkonjunkturer. Så gjordes exempelvis under pandemin.
- Lantbruksenheter omfattas inte av lagen.
Bankerna kan kräva mer
Amorteringskravet är ett lagstadgat minimum. En bank får alltid ställa hårdare krav än lagen, till exempel genom att i sin egen kreditprövning begära snabbare amortering eller räkna med en högre kalkylränta. Det är därför din faktiska amortering ibland är större än de 1 eller 2 procent lagen anger.
Du har samtidigt alltid rätt att amortera mer än kravet, eller betala av lånet i förtid. På bundna lån kan dock en ränteskillnadsersättning tillkomma om du löser lånet i förtid.
Vanliga missförstånd
- ”Amorteringen räknas på bostadens värde.” Nej – procenten räknas på lånebeloppet, inte på vad bostaden är värd.
- ”Amortering och ränta är samma sak.” Nej. Amortering minskar skulden; räntan är kostnaden för lånet och minskar inte din skuld.
- ”Alla gamla bolån omfattas.” Lån tagna före den 1 juni 2016 omfattas inte automatiskt av trappan.
- ”Det skärpta kravet på 4,5× inkomsten gäller fortfarande.” Det togs bort den 1 april 2026.
Vem berörs av amorteringskravet?
Amorteringskravet berör i första hand dig som tar ett nytt bolån med en bostad som säkerhet och en belåningsgrad över 50 procent. Har du låg belåningsgrad, ett äldre lån eller köper nyproduktion kan kravet vara lägre eller skjutas upp. Oavsett vad som gäller för dig är det klokt att planera månadsekonomin så att både ränta och amortering ryms – och gärna bygga en buffert. Vill du hålla nere boendekostnaderna kan våra tips om att minska bostadskostnaderna och våra spartips vara en bra start. När buffert och amortering sitter kan du titta på olika sparkonton för pengar du vill sätta av långsiktigt.
Friskrivning
Den här artikeln är allmän information om amorteringskravet och utgör inte ekonomisk eller juridisk rådgivning. Reglerna kan ändras och bankerna tillämpar dem delvis olika. Kontrollera alltid vad som gäller för just ditt lån med din bank och mot gällande lag. Oberoende och opartisk vägledning finns hos Finansinspektionen och hos Konsumentverkets tjänst Hallå konsument.
Referenskällor
Vanliga frågor (FAQ)
Hur mycket måste jag amortera på bolånet?
Det beror på belåningsgraden. Är lånet över 70 procent av bostadens värde måste du amortera minst 2 procent av lånebeloppet per år. Ligger det över 50 men inte över 70 procent är kravet minst 1 procent. Under 50 procent finns inget lagstadgat krav.
Vad är skillnaden mellan amortering och ränta?
Amortering är avbetalning på själva skulden och minskar lånet. Ränta är kostnaden för att låna pengarna och minskar inte skulden. Din månadsinbetalning består oftast av båda delarna.
Gäller amorteringskravet gamla bolån?
Lån som togs före den 1 juni 2016 omfattas normalt inte av amorteringstrappan. Men om du lägger om, flyttar eller utökar lånet kan det komma att omfattas av reglerna.
Kan jag slippa amortera?
Ja, i vissa fall. Du kan få amorteringsfrihet i upp till fem år vid köp av nyproduktion, och banken kan bevilja tillfällig paus vid särskilda skäl som arbetslöshet eller sjukdom. Har du en belåningsgrad under 50 procent finns inget krav alls.
Vad hände med det skärpta amorteringskravet 2026?
Det togs bort. Tidigare behövde hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten amortera ytterligare 1 procent per år. Sedan den 1 april 2026, när lagen (2026:226) trädde i kraft, finns den extra regeln inte längre.
